新版征信报告来袭,对楼市影响究竟有多大?

时间:2019-04-15 09:42 来源:国民经略

新版征信报告越来越近了。

据经济日报等官方媒体报道,近日,央行征信中心已试运行新版个人征信报告,可能将于近期正式上线。在时间上,有媒体报道,最快有望于5月1日落地。

新版征信报告来袭,将对楼市产生多大影响?

01

两大杀手锏

征信是现代社会的“经济身份证”,直接关乎个人的信贷。而信贷则关乎加杆杆的难易程度,信贷收紧,必然对楼市产生影响。

关于新版征信报告,根据媒体报道,有两大内容备受关注。

一是还款信息或将保留5年,即使销户,相关信息也会继续保留。

在旧版征信报告中,还款记录一般只保留2年,只有逾期、呆账等信息保留5年,且信用卡销户后相关信息就不复存在,以销户来“洗白”征信报告成为不少人的首先。

如果未来全部还款信息延长到5年,连已经销户的账户都包含在内,逾期、呆账等不良信息更加无所遁形,对于贷款申请,势必造成更大影响。

二是作为共同借款人,夫妻双方征信均体现负债。

在旧版征信报告中,谁来贷款,负债就体现在谁的身上。离婚之后,只要一方“净身出户”,没有房子也没有贷款记录,仍可享受首套房贷的政策福利。

如果新版征信落地,未来夫妻双方均体现负债,那么离婚之后,夫妻双方都有了贷款记录。在“认房又认贷”的城市,购房要按照二套房贷处理。

要知道,目前在一二线城市,首套首付比例只有三成、贷款利率仅仅上浮5%-10%,而二套首付比例高达4-7成,二套房贷上浮10%-20%,乃至更高。

这必然对“离婚购房”形成更大约束。

02

 “上午离婚下午买房”将成为过去?

有媒体称,新版征信落地之后,“上午离婚下午买房”就将成为过去,真相是否如此?

新版征信必然会限制离婚购房,但这一影响不必夸大。

先说“假离婚”为何普遍存在。原因很简单,楼市限购,以家庭为单位,而离婚之后,就变成两个独立家庭。

这带来两方面好处:一是规避限购,夫妻各能买两套房;二是规避限贷,离婚后一般可按首套房贷处理,三成首付、基准利率,自然让人趋之若鹜。

显然,新版征信是信贷工具,只能影响到限贷,着眼的是加杠杆的难易程度,而不会影响到购房资格。

所以,对于没有限购的城市,想要多买一套房,根本不必诉诸于假离婚。即便是有限购的城市,如果没有对离婚购房做出限制,也不会有太大影响。

从限贷的角度来看,新版征信强化了夫妻双方的贷款记录,必然扩大限贷的覆盖范围,收缩“离婚购房”的操作空间。

不过,影响究竟有多大?这要看楼市调控的方向、二套房认定标准宽松与否。

一方面,要看限贷政策,采取的是认房又认贷”,还是“认房不认贷”?

所谓认房又认贷,指的是二套房认定标准,说的是不管名下有没有房,只要有贷款记录,均不能视为刚需首套。而认房不认贷,则只看是否有房,而不管贷款。

显然,对于“认房不认贷”的城市,新版征信基本没有影响。而对于“认房又认贷”的城市,影响则十分显著。

另一方面,要看离婚购房是否已经打上了补丁。

北上广深等城市,本来就已对离婚购房打上补丁。北京广州都要求离婚一年内按照二套房对待,深圳则扩大到两年。这种背景下,即便没有新版征信,政策效果就丝毫不弱。

新版征信的到来,相当于多了一重保险。所以,短期内不会对市场产生明显影响,长期影响则可以消化。

03

对楼市影响有多大?

新版征信,无疑更加全面也更为严格,想要再钻金融系统的空子将会变得十分困难。

这对个人的提醒是,征信的重要性再怎么强调都不为过,不要轻易留下负面记录。

对于楼市,新版征信同样有多方面影响,但影响不宜高估。

其一、新版征信收紧,影响的更多是微观个体,而非楼市的宏观走势。如果个人信贷记录存在问题,贷款额度乃至贷款利率必然受到影响。未来征信收紧,影响范围必然有所扩大。但对于宏观走势的影响,更多要看楼市调控和货币政策。

其二,对于离婚购房,不同城市影响显著不同。这是因为楼市调控松紧程度不一。对于“认房又认贷”同时也没对离婚购房做出限制的城市,影响最大。对于既没有限购也没有施行“认房又认贷”的城市,影响相对有限。而对于离婚购房早已打上补丁的城市,短期不会带来额外影响。

其三,相比征信收紧,货币政策和楼市调控方向,对房价的影响更为直接。简单来说,新版征信相当于以“信贷”为武器,提供了一个调控利器。但这一利器是否会被启用,则要看楼市环境和城市的自行选择。

想要加码调控,自然可以将信贷限制做到极致,认房又认贷,二套全面上浮,离婚全面限制;想要宽松,在认定上自然也可避开信贷,诸如认房不认贷,二套轻微上浮或者不上浮,新版征信影响自然有限。

所以,楼市到底向何处去?相比征信记录,关键要看的还是土地供给、货币政策和楼市调控的松紧程度。

文|国民经略(微信号:guominjinglve)

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