房多人少 煤城鹤岗楼市之困

时间:2019-04-22 09:41 来源:人民网-国际金融报

东方IC图

苏文(化名)未曾想到,家乡黑龙江鹤岗,这座近乎被遗忘了的东北边陲城市,再次闯进大众视线是以这样的方式。

近日,鹤岗低至300元/平方米的低价房源在各大社交平台刷屏。一时间,“一线城市一平米,煤城鹤岗一套房”引起社会热议。

大家一边对这个东北四线城市的房价充满了好奇与困惑,一边也忧虑“鹤岗之殇”是否并非个例,其预示了三四线城市房价将全面收缩?

真实情况到底如何?

当地楼市遇冷

近日,有网友在微博发文称,“东北某四线城市房价已经跌倒令人难以置信的程度了,太夸张了,不敢相信。”

配图显示,3月,鹤岗的均价是1240元/平方米,其中,九州兴建小区周围的均价300元/平方米,320平方米的复式高层只要15万元。”

与当前普遍高昂的房价不同,鹤岗的低房价刺激着被高房价裹挟的民众,有网友玩笑称,要去鹤岗“组团抄底白菜房”。

事件起源地鹤岗,是黑龙江省辖地级市,位于黑龙江省东北部,北隔黑龙江与俄罗斯相望,与俄罗斯有235公里的边境线,东南临松花江与佳木斯接壤,西屏小兴安岭与伊春为邻,处在黑龙江、松花江、小兴安岭“两江一岭”围成的“金三角”区域;总面积14684平方千米,下辖萝北、绥滨2县和兴山、向阳、工农、南山、兴安、东山6区,2017年总人口为100.9万人。

鹤岗是一座缘煤而兴的资源型城市。自1917年第一个煤矿开工,至今已有近百年的开采历史。煤炭、石墨、粮食、木材等重要资源富集,其中,煤炭地质储量26亿吨,曾是全国四大煤矿之一。

《国际金融报》记者查询房天下平台发现,鹤岗新房并未出现“白菜价”,均价在3200元-4300元/平方米不等。当前鹤岗在售新楼盘有5个,分别为工农区的永丰财富家园、欧洲皇家花园、天水新城,南山区的瑞达锦华公馆和兴山区的北国明珠,其中,最高为瑞达锦华公馆,均价4300元,最低为北国明珠,单价为3200元。

二手房方面,房天下显示,鹤岗当前在售房源有126套,总价最低的大陆南小区仅3.8万元,建筑面积63平方米,每平方米的单价仅603元,即便价格如此低廉,自2018年9月11日挂牌以来,7个多月过去了,仍未成交。此外,其二手房普遍均价在1000-2000余元/平方米。

对于网上曝出的“1万多一套”,鹤岗当地中介杨诚(化名)对《国际金融报》记者表示这一情况确实存在,但这些低价房源大多是位置偏远的棚改房,房屋质量、产证办理相较商品房均存在很大劣势。

此外,据杨诚介绍,鹤岗此前的支柱性产业为煤炭,煤炭资源丰富,经过多年的开采,很多矿区的地下已经塌陷,仅留表面一层地皮,当地人称之为“塌陷区”。这些区域已经不适宜居住,动迁安置过程中,当地居民不少人都分到了房,两三套是常有的事儿,有些甚至分到了六七套。

苏文的舅舅便是手握6套房的幸运儿,因为“搞养殖,拆迁时按面积划分,分到了6套房”,除了一家三口自住外,空置的房源倒成了烦恼,苏文的舅舅一直想租出去,怎奈价格一降再降,始终未出租成功。

杨诚坦言,鹤岗的租房市场确实不活跃,毕竟“本地人很多不缺房,鹤岗的外来人口也不多”。

城市空心化致疲软

鹤岗似乎确实不缺房。

今年3月5日,黑龙江鹤岗市公安局通过其官方微信号发布招警优惠政策时提到,多类符合条件的公安院校毕业生可以享受到“一车一房”优惠:即价值在10万元以内的汽车,以及建筑面积在50-90平方米、房源位于市区内的住房。

苏文指出,导致家乡楼市现状的原因主要在于近年来房子盖多了,而人口却始终在外流。

易居智库研究总监严跃进将这一现象归为“典型的城市空心化导致的楼市疲软”。

以苏文为代表的当地年轻人,大学毕业后纷纷选择去外地打拼,很少愿意留在家乡,在他们看来,这主要缘于煤炭资源枯竭开采受限后,鹤岗始终未发展壮大新支柱性产业,“经济发展不乐观,缺乏好的就业机会,一个月3000块钱是这里大多数上班族最普遍的工作写照”。

苏文坦言,家族中最典型的现象便是如今留在老家的人越来越少,基本为老人和小孩,青壮年大多选择在外工作,前几年逢年过节尚能一聚,如今,随着他和堂兄弟们各自在外地成家立业,即便过年也难得相见。

和苏文家类似的当地家庭不在少数,鹤岗市户籍人口连续16年呈负增长。

根据《黑龙江省统计年鉴》,近年来,鹤岗市户籍人口一直呈下降趋势。自1997年的110.9万人开始,上升至2001年的111.26万人后便一路走低,降至2017年的100.95万人,20年间减少9.95万人,是名副其实的“收缩城市”。

此外,统计数据显示,2010年-2016年,全国小学生流失最严重的城市中,鹤岗和邻近的伊春并列第3,降幅皆为44%,鹤岗小学生由2010年的5万人减少至2016年的2.79万人,近乎腰斩。

在城区人口流失的情况下,鹤岗即使想要依靠城镇化促进楼市发展也显得十分渺茫。截至2017年底,鹤岗城镇人口为83.3万人,城镇化率高达82.55%,这个比例已经超过很多发达国家,这也意味着,寄望于农村人口进城落户为鹤岗房价提供支撑作用已十分有限,因为当地楼市的受众基本是上述六个区的存量人口了,而这存量人口还呈现下滑趋势。

事实上,人口流失问题并非仅困扰着鹤岗一地,放至黑龙江这个北方边境省份皆较为突出。

《黑龙江社会发展报告(2017)》显示,黑龙江省人口外流存在年轻化趋势明显、高学历人口比例增加的特点,这可能导致全省整体人口素质和社会文明程度的退化,修复成本非常巨大。

煤城“光芒”不再

在杨诚看来,鹤岗的人口外流离不开经济和气候环境两方面因素的影响。

经济方面,2018年黑龙江省各城市GDP排名中,鹤岗以GDP总量151.4亿元位列全省第12,与2017年持平,在黑龙江全省12个地级市中垫底,仅高于大兴安岭地区。

与黑龙江省其他煤城发展相似,煤炭产业此前一直是鹤岗产业结构的主体,近年来也遭遇着资源枯竭、产业结构单一的困扰。

苏文的父亲此前供职于龙煤集团鹤岗分公司,这是黑龙江四大煤炭企业之一,曾经是当地红极一时的好单位,如今已不可同日而语。

4月8日,国家发展改革委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》首次提到了“收缩型城市”的说法。国家发改委指出,收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。

首都经贸大学教授吴康通过研究2007年-2016年十年数据发现,在660个建制市中,总计80个城市出现了不同程度的人口收缩,占比12.1%。这些城市“收缩”各有原因,既有资源枯竭所致,例如鹤岗,也有产业变迁导致的收缩,亦有偏远地区城市和大城市周边城市的收缩。

事实上,早在2011年,鹤岗便被国家确定为第三批25座资源枯竭型城市之一,GDP在2017年前的4年中有3年出现负增长。近年来,鹤岗加速培育石墨烯等替代性产业,

除了经济问题,苏文坦言,气候环境也是很多当地人选择南下的原因。鹤岗市属于北温带大陆性季风气候,主要气候特征是冬季寒冷漫长,年平均气温仅3.8℃,极端最高温度为37.7℃,极端最低温度为-34.5℃,年无霜期平均值为147天。

从小生活在这种极端的气候里,苏文极度渴望南方,高考填志愿时,他一心奔向四季如春的广东,毕业后选择留在南海之滨的湛江工作。在与湛江隔着琼州海峡的海南,苏文的东北老乡不少都在此置业,他们过着候鸟般的生活。在苏文的印象中,2000年出头时,老家的煤矿效益正好,一月工资达六七千元是常有的事儿,早些年攒下的积蓄支撑了身边不少人在海南置业。

四线城市鹤岗楼市的现状引发了很多忧虑,这是否预示了三四线楼市的最终走向?

中原地产首席分析师张大伟认为,个别三四线城市房价下跌并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。他表示,现阶段,三四线楼市还在高位运行,但分化的情况已经出现,“有些区域市场的确熄火了”。

严跃进对此持相同看法,其认为,鹤岗的楼市代表了东北很多地级市的现状,受人口外流和经济因素影响,房地产市场基本处于颓废状态。但严跃进指出,鹤岗和全国其他三四线城市可比性不强,毕竟经济发展情况不一样。

类似收缩型城市的未来发展,在严跃进看来,后续城市定位必然应该是紧凑型,关键要对市区各类资源进行整合,防范城市规模过大,做好既有存量住房的改造,积极导入新的产业,以产业工人导入来培育人气,同时加大棚改力度,必要时需要研究人口回流、高铁开通等城市发展因素,以便可以形成更有利的购房条件。

对于部分唱空情绪,严跃进表示,东北这两年也有一些城市开始崛起了,类似黑龙江佳木斯、黑龙江牡丹江、辽宁丹东等,此类城市过去楼市表现很一般,但基础设施改善后有较明显进步,因此不用太悲观。