投资海外廉价房 捡漏还是陷阱?

时间:2019-04-22 09:41 来源:人民网-国际金融报

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海外购房的流程较为复杂,需要有律师参与把关。市场有涨有跌,当地的政局或有动荡,这些需要都需要买家做足功课,消除信息差。

1欧元可以买什么?

一杯咖啡,两根法棍,三听可乐。

你很难想象,在地中海最大的西西里岛上,1欧元可以买一套房。

如今,又有两个意大利小镇设立1欧元售房网页,方便心存疑虑的潜在客户选房、看房,希望以此吸引更多外来人口定居当地。

当地时间4月15日,那不勒斯附近尊戈利镇镇长保罗·卡鲁索对CNN表示,“我成立了由青年志愿者组成的特别任务组,能够协助买家选房,并与合适的建筑企业商谈房屋翻修事宜。”

那些“白菜房”们

事实上,不光是意大利,近年来,1块钱购房的消息屡见不鲜。2015年,意大利西西里岛的小镇就开启了“1欧元购房”的计划;加拿大新不伦瑞克省的小镇也曾以1加元出售地皮;英国的斯托克市的上千套空置房曾以“1英镑1套”对外兜售……

值得注意的是,这些房子价格虽然诱人,但大多地处偏僻,同时有很多附加条件,大多是当地政府希望借助社会力量进行社区翻新,促进地区繁荣。比如在西西里岛的山顶小镇桑布卡,新房主必须在3年之内以不低于1.5万欧元的资金对房子进行翻修,否则房产将被收回,翻新审核通过前,购房者还需缴纳5000欧元的押金。

在美国,曾经风靡一时的“只要1-100美元,便可以买走一套底特律的房子”,吸引了众多中国投资者。实际情况却是,房子虽然便宜,但破旧、社区治安不好、犯罪率高。

据悉,美国房产市场中有许多不良资产,一般指价格远低于市场价的房屋,如银行屋、法拍屋(银行或者借贷方通过法律手段收回的房产,且没有在拍卖会上成功售出的房产)等。

银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售,而这些房子在所有权、房屋质量等方面都存在相应问题,投资者在购买前都需做好功课。

此外,有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。

在日本一些偏远的乡村或城市郊区,由于人口老龄化严重,人口净流出导致该地区房屋空置率高,地方政府推出房子免费送政策,以促进人口回流,吸引外来定居,增加地方税收。房子虽然免费,但也需要满足比如翻修、永久居住等条件,另外还需要支付固定资产税、都市计划税等,子女继承房产还要缴纳高额的遗产税。

中国买家转向东南亚

上述提到的海外超低价房实际上大多是吸引买家的噱头,隐藏在背后的政策风险亦不容小觑,这样的房子并不是多数中国买家海外投资的首选。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《国际金融报》记者采访时表示,中国海外房地产买家一度以高净值人士为主,但近年来,中产阶层人士逐渐增多。“他们大多考虑的是资产多元化,孩子留学,加上国内资金外出管控严格,因而对价格非常留意,所以海外购房目的地呈现向价格实惠的东南亚和欧洲转向的趋势”。

居外网数据显示,2018年最受中国买家欢迎的海外购房目的地首次从美国变成了泰国。中国人在泰国询盘的中位数房价为12万美元/套,此外,价格更低也受中国买家关注的市场还有柬埔寨、菲律宾、越南,询盘的房价中位数分别为8.6万美元、7.8万美元、10万美元。中国买家在东南亚国家购房的主要区域集中在首都及发达城市,地段临近交通枢纽、大学及商业中心。

“中国买家绝非只盯着房价低这一点,中国房地产市场这些年的增长与发展培养了一代精明的房产投资者,他们会考虑目标国家的GDP增长率,中国与这些国家关系的稳定程度等。特别是中国‘一带一路’倡议惠及东南亚国家,使中国买家有理由看好东南亚房价的未来增长潜力。”罗雪欣说。

越南铁成房产经纪公司负责人刘铁成告诉《国际金融报》记者,“在2016年初刚到越南开展业务时,越南的房价非常便宜。胡志明市作为越南第一大城市,当时核心地段第一郡、第二郡的平均房价在1万-2万元/平方米,还都是非毛坯房。自2015年越南颁布了允许外国人购买当地房产的新政后,胡志明市房地产市场发展火爆,目前核心区域房价在3万元/平方米左右,高端住宅也可达到10万元/平方米。”

数据显示,2018年,在胡志明市置业的外国购房客中,来自中国内地的买家占31%,成越南房产最大买家。

刘铁成说:“中国投资者中有一部分会买一室户的公寓进行投资出租,大概一套10万元至30万元不等。虽然单价低的房子升值翻倍概率高,但是购买低价房产时,要注意当地的人口是流入还是流出,人口涌入的地区房价上涨最快;此外,要判断该地区是否为重点的旅游开发城市或者国家重点战略规划地,如果没有基础设施以及政策支撑,单凭几篇文章的大肆宣传,投资出租很难有保障。”

尽量消除信息差

“实际上,在这几年工作过程中,遇到过许多投资者逢低买入但是受到欺骗的例子。一些中国买家,通过朋友关系、熟人介绍,很随意就投资十几万、几十万的廉价房。此前认识的一位上海女士,通过越南朋友,用越南人的名字买了两三套公寓。买后才得知,署名人年龄较大,一旦去世,财产将归子女所有,如果子女不承认房产真实归属,最后将会造成巨大麻烦,最终这位上海女士亏本卖出;还有通过熟人买房,实际上一房两卖,定金交付后房子最终卖给别人;另外,一些楼盘广告做得越大越不可靠,很多房地产项目雷声大雨点小,项目延期、停工、不退款等事件常有发生,不应盲目听信高回报高收益的宣传。”刘铁成对记者说。

一位法律人士向记者表示,国内购房者通常对国外相关房地产法律不了解,信息严重不对称。“普通购房者的大部分信息都来自于中介,而中介为了销售房产基本会掩盖不利于销售的信息,投资者应尽可能从多方面了解房源,获得中立信息,同时详细了解当地国家法律、税费,避免潜在风险。”

在罗雪欣看来,海外购房的流程较为复杂,需要有律师参与把关。市场有涨有跌,当地的政局或有动荡,这些需要都需要买家做足功课,消除信息差。“投资者可以充分利用网上平台进行比较、核实。在国内,有居外网这样的纯展示房源的平台,海外有如美国的Zillow,澳大利亚的Domain等平台”。

此外,据记者了解,目前也有一些像Property Passbook这种利用大数据对全球投资地点和项目进行智能化梳理,帮助买家做判断的技术型房产投资平台。基于智能化、透明化的大数据排序,筛选出有投资价值的房源。

刘铁成认为,应尽量寻找信用高、资历深、经验足、靠谱的中国经纪人,并且通过正规平台做担保。“海外投资不要热炒,楼盘不要盲目追高,有选择性的做中长期投资,尽量少用杠杆”。